GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHÍNH XÁC NHẤT

Hôm nay tôi sẽ hướng dẫn các anh chị và các bạn định giá bất động sản tương đối chính xác nhất. Có khá nhiều phương pháp để định giá một bất động sản nhưng cá nhân tôi thường dùng hai phương pháp mà tôi coi là chính xác nhất, sau đây tôi sẽ giới thiệu cho anh chị và các bạn.

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

  • Phương pháp so sánh này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản tương đồng với bất động sản mà các anh chị mua. Anh chị càng tìm nhiều những bất động sản tương đồng như thế này thì tỷ lệ anh chị so sánh càng chính xác.
  • Khi xét những đặc điểm mà cần so sánh, anh chị cần xét những đặc điểm sau:
    • Xét về vị trí: các bất động sản ấy sẽ trong cùng khu vực, ngõ (ngõ trước nhà) như nhau, mặt đường như nhau, mặt tiền ngang nhau, khoảng cách tới các tiện ích (trung tâm thương mại, trường, chợ, v.v.) ngang nhau, v.v.
    • Xét về tài sản hữu hình (tài sản nhìn thấy được): Nếu bất động sản là nhà thì xét chẳng hạn như số tầng giống nhau, phong cách thiết kế như nhau, hình thức như nhau,v.v.
    • Xét về tài sản vô hình (tài sản không nhìn thấy được): Phong thủy, hàng xóm, Chất lượng vật liệu sử dụng bên trong v.v. Tại sao tôi lại đưa phong thủy và hàng xóm vào đây? Đối với phong thủy, chẳng hạn như tôi phù hợp với hướng tây tứ trạch, thường khi nhìn những mảnh đất hợp hướng với mình, đôi khi mình đã thích hơn một chút so với những mảnh đất khác, do đó anh chị cũng phải xét trên phong thủy về cơ bản các bất động sản như nhau. Đối với hàng xóm, các anh chị phải xét xem khu vực quanh đấy, hàng xóm mình làm những nghề nghiệp gì, ví dụ như giết mổ thì sẽ không phù hợp, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Tôi sẽ hướng dẫn thêm về phong thủy, khi đi xem nhà, phải nhìn xuống đất xem ở dưới có cống nước không, có cống nước sẽ phạm phong thủy trước nhà, có bốt điện không, có những trạm biến áp không, ngó nghiêng và hỏi xung quanh xem khu vực ấy có gần nghĩa địa không, đấy là những cái phong thủy cơ bản để anh chị có thể định giá bất động sản. Xét về tâm linh thì anh chị cũng phải xét xem chẳng hạn ngôi nhà đó có người mất không, v.v.
  • Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam, không riêng gì Việt Nam mà ở nhiều nước trên thế giới người ta cũng sử dụng phương pháp này. Với phương pháp này, nên chọn những bất động sản đã được giao dịch rồi (vì nếu bất động sản chưa được giao dịch mà chỉ là thách giá của chủ nhà thì rất khó để có 1 con số chuẩn để so sánh với bất động sản của mình mà thường là cao hơn, giá sẽ bị hớ vì ai cũng muốn bán nhà mình với giá cao), nếu chưa giao dịch, căn nhà đúng ra chỉ có 1 tỷ thôi nhưng chủ nhà bán 1.1 tỷ hoặc 1.5 tỷ, như thế đã bị chênh lệch rồi, đó là nói thách. Anh chị phải chọn những bất động sản đã được giao dịch rồi thì anh chị mới có những so sánh chuẩn xác hơn.

PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN

Phương pháp khá hiệu quả đối với những loại bất động sản mà có thể mua để tạo ra được dòng tiền, chẳng hạn như cho thuê làm nhà trọ hoặc cho thuê để kinh doanh. Phương pháp này dựa trên cơ sở tạo ra thu nhập trung bình hàng năm trong tương lai từ bất động sản mà bạn mua, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hoá của bất động sản) để tính ra giá trị của tài sản.

Xác định giá hiện tại rồi xác định giá tương lai.

Ví dụ: Để xác định giá hiện tại, gọi:

C = giá chào bán mà ông chủ chào bán bất động sản cho các bạn

T = giá cho thuê 1 tháng. Phải định hình được quanh khu vực đó cho thuê khoảng bao nhiêu hoặc là dựa vào bất động sản đó để tính toán nếu dùng bất động sản này để cho thuê thì tính giá là bao nhiêu.

10T = giá cho thuê 1 năm (10 tháng). Tại sao lại là 10? Vì theo quan điểm cá nhân tôi thì khi các bạn cho thuê trọ hoặc kinh doanh, thời gian các bạn tìm người thuê cũng mất thời gian, khi người ta thuê rồi người ta còn xin để cải tạo sửa chữa thì mất thêm thời gian, do đó không thể tối đa được, đối với bất động sản các bạn phải nghĩ là không bao giờ tối đa được nên tôi chỉ nghĩ là 10 tháng thôi, do đó 1 năm thu nhập là 10T. T này có thể tính theo đơn vị triệu/năm hoặc tỷ/năm, phụ thuộc vào bất động sản đó. Khi đó, tỷ lệ vốn hóa của bất động sản là V là V = 10T/C * 100%, chính xác là bằng dòng tiền trong một năm chia cho giá mà người chủ nhà đang chào bán bất động sản đó cho các bạn nhân với 100%, sẽ ra được tỷ lệ vốn hóa của bất động sản.

Các bạn nên chọn càng nhiều càng tốt, theo tôi các bạn nên chọn khoảng 5 bất động sản tương tự quanh khu vực đấy càng tốt vì khi các bạn tìm được bất động sản tương tự hoặc tương đồng thì sẽ rất dễ để đưa ra giá chính xác. Khi tìm được 5 bất động sản tương tự để tính toán và định giá rồi thì các bạn sẽ tính được tỷ lệ vốn hóa trung bình là : Vt = (V1+V2+V3+V4+V5)/5 ; khi đó các bạn có được tỷ lệ vốn hóa trung bình của khu vực đó, và khi đó bất động sản của chúng ta (gọi là bất động sản hiện tại, ký hiệu H) : H = 10T/Vt.

Bài toán cụ thể :

C = giá chào bán = 2 tỉ

T = giá cho thuê 1 tháng = 5 triệu. Đây là điều mà các bạn phải định hình và tính toán được.

10 T = giá thuê 1 năm (10 tháng) = 50 triệu = 0.05 tỉ

Tỷ lệ vốn hóa của bất động sản: V = 10T/C * 100% = 2.5%

Chọn 5 bất động sản tương tự. Tỷ lệ vốn hóa trung bình:

Vt = (V1+V2+V3+V4+V5)/5 . Giả sử Vt = 3%.

Giá thực tế hiện tại mà các bạn trả giá với chủ nhà: H = 10T/Vt = 0.05 tỉ / 0.03 = 1.66 tỉ. Vậy bất động sản này có giá là 1.66 tỉ, là giá mà các bạn sẽ trả giá với chủ nhà, người đang bán bất động sản cho bạn, thay vì 2 tỉ thì nó sẽ là 1.66 tỉ.

Đương nhiên giá này sẽ phụ thuộc vào việc các bạn cho thuê là bao nhiêu nên khi các bạn định giá bất động sản theo dòng tiền, phải tối đa hóa được dòng tiền, chẳng hạn như cho thuê 6 triệu thì các bạn trả giá cao hơn một chút, tránh trường hợp trả giá sâu quá mà không thể mua được. Các bạn phải hiểu được có những bất động sản mà các bạn định giá được dòng tiền cao, chẳng hạn như giá sau này các bạn cho thuê lại là 15 triệu so với bất động sản 2 tỉ này, thì tôi chắc chắn là giá hiện tại cao hơn 2 tỉ, thì khi đó chủ nhà chào giá 2 tỉ cho các bạn là quá ngon rồi. Vậy nó phụ thuộc rất nhiều vào dòng tiền mà các bạn định hình cho thuê với giá bao nhiêu và cho thuê với giá tối đa là bao nhiêu nữa.

Định giá bất động sản thường gặp:

  • Chẳng hạn như đối với những bất động sản ở khu vực Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hoặc các khu vực ven đô lân cận, nó là nhà ống, mặt tiền trung bình 4 – 5m, khi đấy, đối với diện tích trung bình dễ bán nhất, giá tối đa nhất thì chiều dài chỉ rơi khoảng 12m là đẹp nhất. Nhưng khi chiều sâu dài hơn 12m, giá trị mảnh đất bị giảm dần theo chiều sâu. Đây là công thức: H = G*a*b. Trong đó:

H = giá trị bất động sản

G = giá trung bình khu vực (m2) (chẳng hạn như 15 triệu/m2, 20 triệu/m2)

a = chiều ngang bất động sản

b = chiều dài bất động sản

Ví dụ:

G = giá trung bình khu vực = 15 triệu/m2

a = chiều ngang = 5m

b = chiều dài = 20m

H = 15triệu*5m*(12m+90%*3m+80%*5m) = 1.402 tỉ

Chiều dài giảm dần theo tỷ lệ độ sâu của bất động sản.

Nếu đơn giá trung bình quanh khu vực là 15 triệu mà các bạn lấy 20m*5m*15triệu thì ra 1.5 tỉ, khi đó các bạn chưa mua được bất động sản tối ưu nhất đâu, bất động sản này chỉ rơi vào khoảng 1.400 tỉ thôi, vẫn phải giảm khoảng 100 triệu nữa.

Trên đây là những phương pháp định giá bất động sản tôi thường hay dùng và những phương pháp này chỉ mang tính tương đối và chuẩn nhất phù hợp với những bất động sản mang tính ổn định, đối với những bất động sản có sóng hoặc có sốt hoặc có chính sách tác động vào thì lợi nhuận sẽ cao hơn. Tất cả các phương pháp chỉ mang tính tham khảo có thể sử dụng trong quá trình đầu tư của mình.

Định giá bất động sản trong tương lai

Chúng ta tính giá tương lai của bất động sản đó. Giá hiện tại là giá mà các bạn sẽ trả giá cho chủ nhà muốn bán cho các bạn, tôi đã hướng dẫn xong. Tôi sẽ chỉ thêm phần định giá tương lai, tức là với dòng tiền như thế thì sau khoảng bao nhiêu năm, bao nhiêu năm thì cũng được thôi chẳng hạn như 5 năm chẳng hạn, bất động sản đó sẽ bán được bao nhiêu.

Cách tính giá bất động sản tương lai thì tôi sẽ gọi là G.

G = H * [1+ (L1+L2)]n

Đây là công thức mà quốc tế hay dùng chứ không riêng gì mình tôi.

Trong đó:

G = giá bất động sản tương lai

H = giá bất động sản hiện tại (giá mà các bạn trả với chủ nhà)

L1 = lạm phát (%)

L2 = dòng tiền thu nhập (%)

n = số năm đầu tư

Ví dụ:

G = giá bất động sản tương lai = ?

H = giá bất động sản hiện tại (giá mà các bạn trả với chủ nhà) = 2 tỉ

L1 = lạm phát (%) = 5%

L2 = dòng tiền thu nhập (%) = 4%

n = số năm đầu tư = 5 năm

G = H * [1+ (L1+L2)]n = 2 * [(5% + 4%)]5 = 3.076 tỉ

Đối với bất động sản thế này, tại sao lại ra 3.076 tỉ mà các bạn cũng có thể thắc mắc là nó nhiều hơn thì làm sao, 5 năm mà có những cái nó tăng lên 500% hay 300% hay tăng gấp đôi thì sao, tại sao ở đây chỉ tăng hơn 1.5 tỉ một chút? Khi các bạn xác định mua một bất động sản mà không nằm trong sóng hay không nằm trong một chính sách nào đó trong tương lai, thì giá bất động sản tăng chỉ tăng từ lạm phát thôi.

Các anh chị nhớ đăng ký thông tin theo mẫu bên dưới để được nhiều thông tin về bất động sản cập nhập mới nhất qua email nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Đăng  ký nhận thông tin thị trường và quy hoạch  hàng tuần: